海外买家税如何申请退税？工作签，学生和新移民请注意
工作签，学生，新移民人士请注意： 如果你在安省的海外买家税颁布后，在金马蹄区域买了房子并且缴纳了海外买家税，你需要了解海外买家税的退税程序，争取成功依法退税。
（注明：2017年4月份，安省颁布了海外买家税，税率为购买房价的15%）
工作签，学生和新移民请注意！你们如果符合规定可以申请退税
哪些非居民身份的买家可以申请退税？
A. 持工签的买家 ( 交房日起全职工作满一年 )
购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。
注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的!
B. 国际学生( 交房日起在安省全职上学满两整年 )
购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。
就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府(这一点建议购房买家向校方求证)。
注意：全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。
C. 新移民 ( 交房日起在4年内成为加拿大落地移民 )
自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回海外买家税。
注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以，也就是说，新移民从交房开始，最多可以有4年零90天的时间。而前面两种情况(学签和工签)里，财政部必须在交房4年的时间内接到申请。
申请退税时，购房者需要向政府提供哪些文件?
首先，和房产交易中的其他环节一样，在申请赎回海外买家税这个环节，大家也要请律师朋友来助阵。
律师需要帮助提供以下4个文件：
- 房屋交割时的所有权过户文件 (Registered Transfer)
- 交割当时付税的凭证
- 买卖合同的副本
- 交割过户账目报表 (Statement of Adjustment)
买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址!
如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候，那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
以下文件这些文件，可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下，可用以下几样代替：
- 60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
- 搬家公司提供的服务票据
- 座机电话费账单，高速网络账单
接下来，买家朋友们可以根据自己的具体身份，提供相应的证明。
持工签的买家申请退税时需要提供以下文件：
- 有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效
- 完整的工作雇佣证明，和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter
- 税务局报税单 (Notice of Assessment )
国际学生的买家申请退税时需要提供以下文件：
- 有效学签的副本
- 安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，这2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
新移民的买家申请退税时需要提供以下文件：
- 申请移民的File Number
- 枫叶卡
在哪些情况下非居民的海外买家税可以得到免除?
当然，海外买家税也不是对所有人都有效的。
下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：
- 走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件
- 难民不用交「海外买家税」
- 加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。
- 上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税
确保退税成功，申请操作“零失误”
仔细阅读海外买家税的原文规定， 避免想当然和到听途说；通常法律税务规定中的每个字眼都很重要。
我有一个客户一直信心满满的告诉我她可以买来现出租再自住，然而规定是，所购房产必须作为自住的住宅 （ Principal Residence )
避免想当然和听说！
聘请律师或会计师，得到专业帮助；
海外买家税它的名号颇为“恐怖”，在各方各面都造成了深远影响。但对于想在加国落脚，或者是有长期的投资置业规划的买家朋友们来说，它其实没那么容易给各位造成实质性的损失。