加拿大新房动向！9月开工套数新高但价格指数转负
加拿大多伦多新房动向反应在上周公布的三个重要指标：
一个是新房开工指标，第二个是CPI，第三就是新房的价格指数，三个指标高度的相关，我们今天就从新房开工谈起，其中会覆盖CPI和新房价格指数。
新房开工是房地产行业内最为重要的直接驱动指标！
新房开工本身是有滞后的特质，如果你买过期房，你知道你从签约到拿到房产以及房产过户，其中可能相差3个月到数年！我的一个客户在多伦多购买的公寓楼花，8年才完成过户交接。这个开工和完工的时间差构成房地产区别于其他投资产品最为独特的部分。如果了解了房产开工指标的特质之后，我们再用这个指标就有领先的作用，为什么？历史周期告诉我们： 新房开工指标通常在房产繁荣的后期达到顶峰，在房产萧条的中后期达到低谷。
那我们现在是什么阶段？好滴，我们来看一下数据。9月份加拿大新房开工指标近29.9万套，是2022年最高值，接近去年11月30.3万套的高峰！加拿大全国的新房开工是在2021年3月份达到峰值首次突破30万套到达33.4万套。数据说明加拿大的新房开工指标是处于历史高位！
了解了全国，再来看一下加拿大多伦多新房动向！
根据9月份的数据，我们可以看到多伦多和全国的关系，加拿大全国新房开工9月份达到是30万，安大略省是13万套，占全国的45%，安省的一半在多伦多6.5万，所以多伦多的新房开工量大约是全国的20%左右。多伦多9月新房开工指标是6.5万套！
你有没有听到过150万套的说法？安省的省长告诉大家，多伦多的房产供应目标是多少？每年保持7.5套左右的新房供应量
加拿大房缺导成了民生问题，也导致前所未有的政治关注！在加拿大政府的倡导，全国房地产住宅供应目标是到2031年建造350万套，安省的省长告诉大家，安省政府的目标是2031年建150万套住宅，按照平均每年新建的套数是15万套节奏, 多伦多区域估计每年需要新建7.5万套住宅。
想想人人有居所，广厦千万家确实是一种人民的幸福。只是现在看来，这个目标的实现需要克服好多困难的要素，也是各大经济学家不停叨念的几个关键词：成本，利率，购买力，那我们来了解一下这些要素的近况：
建造成本的近况怎样？
今年上半年的房屋开工率是处于下降5%的状态，同期加拿大几乎都有15%左右的上升，某些区域建造成本上涨了30%； 公寓的建造成本正在和低密度的房产接近，直接让公寓开发商感受到不确定的风险，成为开工下降主要因素。成本上升和通涨指标密不可分，9月份的通涨指标CPI继续维持在6.9%的较高水平
利率的近况怎样？
多家权威机构给出预测，本周三在加息300个点之后，加拿大央行还可能继续加息75个点，因为9月份的通涨指标CPI继续高位6.9%的水平。我们的经济周期已经从宽松转为收紧。 从建造开工指标看，2021年3月份加拿大新房开工达到峰值33.4万套，开始逐步回落，无可置疑的是，现在正是一个下行的过程。
第三个要素是购买力怎样？
成本和利率都会导致购买力下降，利率上升还实实在在地导致了很多人的贷款能力的降低，从需求上降低了购买能力.
但从另外一个角度，租房的需求会上升。我们看到2022年上半年的房屋开工率是总体下降，但是出租类型的房产新房开工率持续上升，为什么，因为房租的蛋糕比重增大了。
还有一个重要的数据拐点是：租房成本和拥有房产的成本的比较！我采用了加拿大房产经济研究专家Will Dunning 9月份报告的数据和结论：从2022年3月份开始，在加拿大， 加息改变了长期低利率导致的拥有房产获利的局面，拥有房产的成本从2022年3月份开始超过租房成本。
房价下跌了！当然还有一个对于购买力有利的因素，这就是我们提到的第三个指标：9月份的新房价格指数较8月份下降0.1%。 各种压力的聚集之下，资产的价格下跌了！这个下跌是标志意义的，它是2019年9月份新房价格持续上涨3年后的首次下跌。
