住宅成交量依然处于二十年低位，但一件不太引人注意的事情正在发生——短短两年内，四家上市公寓类房地产信托基金（REIT）先后完成私有化并退市。这份观察，试图把几条分散的线索拼在一起 … …
线索一
四家REIT的退场
这几年，多伦多的成交量曲线一直在低位徘徊，让不少人对这个市场的信心逐渐减弱。但从四家房地产信托基金（REIT）退市的过程来看，情况或许没有表面看上去那么简单。
01 公司1 InterRent REIT
2026年7月完成私有化退市
02 公司2 Minto Apartment REIT
2026年8月6日完成私有化退市
03 公司3 Dream Residential REIT
2025–2026年浪潮中完成私有化退市
04 公司4 European Residential REIT
2025–2026年浪潮中完成私有化退市
这背后其实有一个共同的原因：这些房地产信托基金（REIT）的股价，长期低于它们所持有房产的实际价值。
多伦多区域 6月的住房销量和售价都较去年同期下跌，而房源激增！
6月份加拿大央行25个基点的降息，没有带来买家需求的上升，但确实引发了房源供应量的激增! 卖家比买家更乐观地认为，降息周期的开启会刺激房地产市场的大幅反弹，这样的预期在卖家心中达成高度一致，导致集体地推迟挂牌时间，使得今年基本上“没有春季市场”，而降息开始时，房源大量地涌入市场，就像我们在6月底看到的，大多伦多区域的累计存量较去年同期增长67%！买房人开始受益，更多的房源提供更的选择，而益普索的民意调查结果进一步显示：需要累计降息 100 个基点或更多，买房人才准备入市买房。
正是这样利率调整的大背景和买卖双方不同的心态决定了6月份的数据结果：
联邦2024预算案宣布提高资本利得税
加拿大3月份公布的联邦预算案中有一条是宣布提高资本利得税，并就正在磋商把资本利得税的范围扩大到住宅规划的空置土地。 尽管政府声称这些变化只会影响该国最富有的人，但加拿大中产阶级也无法免受联邦预算增加资本利得税的影响。
2024年资本利得税的新规可能会影响中产阶级
目前，一个人在某一年的资本收益的 50% 应作为收入纳税。 截至 6 月 25 日，根据 2024 年联邦预算引入的新规则，超过 25 万加元的资本利得的三分之二将被征税。 该政策将对最富有的加拿大人产生最大的影响，他们除了避税账户之外还有大量的非避税类的投资收益。
一个东贵林纯租金回报5%的案例！2024第一季度，大多区域并不是所有的Location 都能获得高于4%的纯租金回报：旺市的联排可能得到3.8%，列治文山的联排纯租金回报3.5%, 万锦的联排纯租金回报3.2%, 奥罗拉的联排纯租金回报3.2%, 新市的联排纯租金回报4.4% …… 可见在众多的Location中，即使这种最受欢迎的别墅类型, 联排, 想得到5%以上的的纯租金回报的区域并不多见 …
多伦多区域房产投资人士必须关注: 人口，税收和行政政策的变化！ 站在2024年初的历史时点，本文总结了当前大多伦多区域与住宅房地产投资相关的重要因素：人口走向，税收政策，行政规划等方面的调整，希望对房地产的投资人士有所帮助
回顾我在 2020年加拿大的人口报告解析中所写，当多伦多被世界的移民追捧的同时， 2020年安省内人口在激烈的变化；今天2023年的人口数据所反映的则是：移民选择了安省，安省的人正在走向外省。让我们来看一个人口对于投资回报的真实案例 … … 在上市公司中Boardwalk 是一个以艾伯塔为主要物业的房产出租公司，他们2023年的年报显示其每套月租金水平1400，出租率达到98%，其股价的表现成为加拿大房产板块的最大亮点，在其他房产公司惨淡的业绩水平中脱颖而出，三年累计涨幅108%。
不断上涨的房地产价格，等同于在每栋房屋上贴上了“向我征税”的标签！“ 正如专栏作家评论的标题， 加税就是现在政府面对住宅民生所忙碌的头等大事。
多伦多市议会2月份批准将房地产税提高-9-5-这是-25-年来最大的一次上调-最终确定了-170-亿加元的预算-市长周奥利维亚-olivia-chow-称这是扭转城市颓势的第一步”
多伦多区域房产投资人士必须关注 – 行政政策的变革正在为未来的房地产市场塑性. GTA房地产有关行政政策的变革: 2024年年初重磅有延长海外买家禁令至2027年1月， 国际学生签证设置两年上限， 多伦多市全市群租房合法化，群租不超过6人，多伦多正在积极地相应联邦政府的规划改革！这是真正要钱的态度 ……
12月伊始，多伦多市中心的独立屋库存量比去年同期增加了约30%； 同期，公寓库存猛增约 50%。多伦多11月份平均价格与去年同期相比相当平稳。大多伦多 11 月平均房价为每套108万元，与 2022 年 11 月相比基本持平。
但是现在需要看到数据本身局限之外的市场趋势，看清后不要追逐一个消失的市场。多伦多公寓市场逐步稳定。什么样的公寓能成交呢？往往是市场上稀缺的单元类型。2024年1月份的土地转让税新税率开始，意味着这个冬季相关的卖家应该继续挂牌！
一个对于利率高度敏感的房地产市场，给点好消息吧！支撑固定利率抵押贷款的债券收益率一直呈下降趋势，越来越多的预测者预计加拿大央行将在 2024 年上半年降息 ……
当前GTA多伦多房产价格所处的位置 高于并接近2023年第一季度的周期性低点，平均每套单价112万元！多伦多的出租市场相对活跃！讨厌的贷款抵押合格利率高达 8% …
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