多伦多楼花交易的6大特点
多伦多楼花交易的六大特点是什么？在2022年的最后一个月，我想总结多伦多区域的新房市场。所谓新房就是我们通常说的楼花，期房，他的基本特点是：区别于现房，我们签约买房的时候房子还没造好。楼花可以是低密度的新房别墅(简称别墅楼花)，也可以是高密度的新房公寓(简称公寓楼花)。
多伦多楼花交易特点1： 新房交易中的别墅楼花只占三分之一的销量
通过新房和二手房近十年2012-2021销售量的比较，交易大头是高层公寓，只有35%是低密度的别墅楼花。而且新房中的低密度别墅比重正在减少，今年只有达到30%。相反的，大量的低密度别墅交易集中在二手房市场，占比接近四分之三。
多伦多楼花交易特点2： 新房交易量波动更加剧烈！
市场上涨时，新房交易量最高点的上涨幅度高于二手房
比较2021年成交量高点较2018年的地点比较，新房成交量上涨接近1倍达到96%； 别墅楼花成交量的高点发生在2020年，较2018年销售量上涨了3.7倍，公寓楼花成交量发生在2021年，较2018年上涨了62%。
二手房2021高点较2018年上涨61%，二手房独立别墅高点也发生在2021年，较2018上涨销售48%； 二手房公寓2021年较2018年上涨66%。
市场调整时新房楼花的交易量萎缩得更加剧烈,
我们拿9月份的数据为例：2022年9月公寓楼花的交易较去年同期下降88%（289/2488）， 低密度别墅较去年同期下降95%（45/1073）这么剧烈的下降是十年内首次发生。 而同期的二手房交易中，公寓销售量同期下降了50% （1313/2658），独立屋成交下降40%（2334/3892）。
2020年发生了什么？3月份疫情爆发，交易量第二季度几乎跌停，可是第三季度人们都不约而同地冲到了别墅楼花的市场，整个2020年的新房特别是低密度别墅的交易量井喷，到2020年底时市场中的别墅楼花从2019年9月份的5800套降至1800套。 我们现在看到2021和2022年的别墅销量持续萎缩，其中最重要的原因不是需求，而是是没有多少别墅楼花可卖了。
当前多伦多新房交易的特点3：上涨时新房价格上涨更快
2022年9月份低密度别墅的单价是每套1.85Million，较三年前上涨65%（185/112）较去年同期上涨17%（185/157）。二手房的独立别墅最近三年上涨37%， 较去年同期下跌10%；可见别墅楼花价格上涨幅度高于二手房独立别墅。 今年9月份新房和二手的价差加大
公寓楼花单价每套1.15Million，较三年前上涨45%（115/78.9），较去年同期上涨11%（115/103.6）。二手公寓单价9月份每套72万元， 较三年前仅上涨20%，较去年同期上涨1%， 可见新建公寓上涨幅度高于二手公寓的价格上涨幅度。
多伦多楼花交易的特点4：市场显示调整时新房价格下跌反应很慢
有意思的是，我们发现新房价格一直在涨，即使二手房价格无论别墅还是公寓已经经历了第二和第三季度的调整，新房价格还没有显示下降。当然新房数据较慢，我们看到10月份全国的新房价格指数有0.1%的下降，但是多伦多区域是维持价格不变。
显然市场下跌时新房价格对于市场并不敏感！为什么呢？答案可能是：
- 别墅楼花的存量少之又少，开发商认为不值得降价
- 开发商经过2020年17146套和2021年13890套的销售锁定了利润
- 新房的建造成本上涨风险被反映在新房定价当中
- 当然还有一种疑问？新房的价格可能更加滞后的反映！ 新房价格和二手房价格，谁先谁后？
多伦多楼花交易的特点5：今年9月份新房和二手的价格差达到最大
2020年末年以前新房和二手房的房价上涨同步，2021年开始上涨幅度大大超过二手房， 随着二手房价格近6个月的调整，今年9月份新房和二手的价差达到最大：
别墅新房高于别墅二手房价格的35%， 公寓新房高于公寓二手房价格的59%！
三年前别墅楼花高于二手别墅单价12%, 新房楼花高于公寓38%，价差增加了20%
三年前二手房中独立屋的单价是每套100万，公寓单价每套仅57万； 2022年9月份二手房独立屋每套137万元，二手公寓每套72万元
当前新房交易的特点6：低密度别墅价格高点产生的时间差异是4个月
二手房中独立屋的最高价格产生于2022年的2月份，别墅楼花的最高价产生于2022年的6月份；二手房中公寓的最高点产生于2022年的2月份， 和新房的公寓楼花高点产生是一致的。