多伦多新房和二手房价格走势和相互关系
多伦多新房和二手房价格走势是什么关系？ 2022年末我特别对于多伦多新房和二手房价格走势进行了研究，以下是我的分析：
多伦多新房和二手房价格走势关系，需要从量谈起！首先，我认为新房的销量对于市场变化更加敏感！
2020年新房销量先行
从别墅的数据看，疫情之后2020年的10月份别墅楼花销量开始大幅上升，别墅楼花在2020年9月份就达到本轮周期的销售高点，而二手房的独立屋在6个月之后的2021年3月达到本轮周期的高点。但2020年的房价上涨显示新房和二手房涨幅相同
2021年新房价格先行
如果说2020年12月份新房二手房都在同一个起点，2021年的情况发生了改变，新房在一年之前快速地实现了价格上涨，2021年底价格就升到了最高区域。
有人会问2021年的新房销量怎么了, 为什么看不出新房先行的力量？
2021年关键因素发生在低密度住宅的存量上， 别墅楼花经过2020的消化减少到2000套以下存量，到2021年底别墅楼花存量均低于1000套。
2021年的新房销量总体是比2020有25%的上涨，但其中的别墅楼花销量下降了18%，公寓楼花销量增长了61%。 2021年二手房低密度住宅销量较2020年上涨25%，二手房公寓的销售上涨52%。
2022年新房销量先行
前面谈到目前新房交易的特点，到今年9月份的新房和二手房价差达到最大。新房的价格还是高高在上的，但是新房的销量减少的十分剧烈。 9月份较上年相比有90%以上的销量下跌，远大于二手房的销量同比下降50%左右的水平。
新房价格是否可以成为二手房价格的先行指标？
疫情前新房和二手房的价格关系
从价格走势看，包括整个2020年新房和二手房的价格走势是基本同步，
2022年新房和二手房价格背离
2022年二手房价从第二季度开始连续下调，但是新房价格维持在高位，特别是别墅楼花。
新房的价格不能成为二手房的先行指标
新房很不愿意跟随二手房价格下调，但是并不能引导二手房的价格向下调整，这就证明了新房的价格不能成为二手房的先行指标。开发商也是参与市场的一个个体，有的开发商用强大的实力挺住自己的楼盘，但是没有办法挺住市场。 有的开发商可能会自信地说：新房价格是不可能下跌的。 我们回顾2017年的新房市场，
历史表明新房价格也是可能下跌的：
2017年别墅楼花的高点130万，之后开始下调，最低点是2020年的105万，3年时间下降了20%；但2022年的价格高点185万是2017高点的1.4倍。 公寓则完全没有下跌，2017年从60万的均价一直向上，中途疫情间只有短暂的休息，今天的价格高点是115万，几乎是上个高点的2倍。
别墅楼花是人人都爱的香馍馍，但是有一个购买力作为天花板。 别墅楼花挑战的总是天花板， 但是购买力允许范围内的购买力是活跃的，如果不挑战天花板，就像公寓楼花的价格保持稳步上升。
新房和二手房价差的最终结局是什么？
新房最终会成为二手房
想象我们是一个新房楼花的购买者，现在交房，自主的人会住进去，投资的人会把房子出租；但如果发现成本包括贷款月供的压力太大，或者发现房产无利可图，决定卖房；一旦挂牌房子会立刻进入二手房的市场，随行就市就的也是二手房的价格。 新房最终会成为二手房。
新房和二手房价的高度背离显示新房价格下跌压力
首先，二手房市场反映了市场的情绪，开发商会被二手房的情绪影响，并决定开发行为。
当市场变暖，比如2020年，交易量从3月份低点上涨，新房和二手房的价格并没有上涨太多，两者同步，在2020年12的房价都只是到达2017年3月份的高点；
2021年开发商觉醒之年，在强有力的市场推动下，量价通涨，其中新房房价上涨得更多。
新房大量延迟交房
2022年本来2020年卖出的新房并没有如期交房，大量的推迟使得很多的新房无法进入二手房交易。但是从一些更早交房的新房进入二手房经验观察，一手房终究需要通过二手房市场变现。从这样的逻辑思考，显然二手房的价格变化更加具有前瞻性。
与此同时新房交易量的剧烈变化也预示着新房价格的下行压力。
正是对应于房地产市场二手房的降温，10月份开发的开工量大幅下降，11月份继续下降。
