大多伦多房地产何时是真正的买点
最佳买点是一个很投资或者说很投机的词， 我需要和专门从事房地产投资的人做探讨。而这个探讨应该不影响自住用途为主的买房决策。如果你是首次置业，那应该考虑的最重要因素是解决在某个时点你应该解决的生存和家庭问题。 在房地产的领域，自住房是人们安全家庭幸福的地基，投资房产是一个人选择的工作和事业，只有在人们有安全保证的前提下才可以比较理智地做好。
房地产在引进按揭贷款之后才开始广泛流通，并产生大量的利润，因此现代的房地产住宅具有高度的金融属性。我对于买点的研究会从金融的周期入手，然后结合房地产作为商品的特殊属性，比如：周期长，地域性强，政府调控，同时关注利率周期。我的思想是否缜密？框架是否完整？100%肯定都不能尽善尽美！但是常处于房地产一线，又知道些数据，所以我常有一种冲动对房地产和金融进行跟踪，写作可以把自己真实的想法和间接一吐为快，将来作为验证的记录。对于房地产和金融投资的研究的确是我的兴趣，我认为这种研究和房地产经纪的工作有明确的分工，它会帮助我提高自己的业务能力，但对于客户买房的自我判断我从来不愿意强加干涉。
所以我研究的形式就是一种日志的方式。 每天早晨我会先了解实时的财经资讯，然后提取和大多房地产相关的内容，结合自己的体会写下来 。
2023年10月6日
TREB发布的9月份数据报告中提到房地产市场的短期和中期的背离
TREB发布的9月份数据报告中提到房地产市场的短期和中期的背离，也就是说从现在到2024年上半年累计9个月的“短期”时段，大多伦多的房地产住宅市场会受到压抑，但是中期即9个月以上的时段，2024年下半年之后，大多房地产市场会在人口的激增刺激下上涨。这种预期代表当前大部分权威人士的判断，但是去年的9月份很多权威人士判断2023年的下半年就会降息，可见各大银行或专业机构的预期都会时刻调整。没有人一眼望穿未来，所以我们能做得也是实时跟踪，努力思考！尽量把自己命里注定的结局演得饱满和丰富，学会西西弗斯在枯燥的推石重复中感受到力量和快乐。
本周的北美股票市场在债券收益快速走高的节奏中下跌严重。
加拿大10年国债收益上涨到4.255%是16年的新高 。但是9月份就业数据很好，虽然主要就业来源于教育，就业数据向好带来继续10月加息的担忧，目前40%的人认为10月25号央行会议会加息25个基点， 从2022到目前为加拿大央行累计加息10次。
加拿大的房地产股票本周继续下跌，几乎是连续第三周下跌。当然不只是加拿大的房地产股票，整个S&P/TSX都是连续三周下跌。仿佛经济硬着陆的担忧要打脸最近若干唱多人士，他们认为加拿大经济软着陆的概率很大。
象加拿大DFN这种依靠公司股利增加杠杆提供投资者月度粉红的产品更是跌幅惨重，而诸如DFN这样的公司又因为估价市场影响到净值跌过基准协定值而公布停发股利，所谓恶性循环，越演越烈。
每一次股市的重挫都会影响到房地产市场。 看一下本周关于房地产的几个深度报告的标题：
有兴趣的朋友可以直接点击阅读
Toronto home sellers learning a hard truth: the market has turned
For Toronto sellers, the current market is ‘deadsville’
相对于多伦多房地产领导关于短期长期市场走向的理性分析，记者显然更加懂得用当前活人的情绪渲染传递市场的声音！
回到我所关注的房地产市场一线：
新的开发商现在都开始重用房地产经纪人了，佣金利诱中。 但是老实说，新房还是太贵，
而且加拿大的法律太会保护开发商了，不巧碰到个流氓开发商，小业主真的很痛苦。 当然有很多人包括我的客户，认为投资楼花是个好路子，我从来喜欢不反驳他人，但如果我自己需要在目前的市场情况下做选择，我会选择二手房。 因为还有一个好消息就是，大量2020年/2021年卖出的一手房今年才开始收楼，更多的新房会转为二手房出售，成为我喜欢的“次新房”！为什么会有更多的次新房呢？ 因为很多人没办法支付高额的贷款月供，因为两年前的贷款环境很友好，但是风云突变。最先出售的多半是亚历山大的是投资客。
二手房中定价高的就是简单地卖不出去！
在9月份房源激增，同比增长44%情况下，买家很幸运地会和诚心降价的卖家握手成交！
出租的市场比较繁荣，但是郊区定价3000元以上的房源出租速度减慢
独立屋出租的数据被忽略，不知道为什么多伦多地产去只公布公寓或镇屋的出租数据。这种对于永久产权的出租数据的排除使得数据偏差极大。比如9月份的Newmarket，仅在地产局的报告中显示1套出租，但实际上永久产权的出租数量是65套。当前出租的市场真的很强悍，表现在：热门区域比如Richmond Hill, 北约克C14区一个月的出租套数接近所有的存量。 在北郊区域比如Newmarket 和东贵林出租存量也仅用一个月就可以消化。
进一步以C14区举例，9月份出租套数是200套，其中3000元以上的80套，占比40%，都可以在2周之内找到租客；东贵林9月份出租30套，其中22套价格都在3000元以上，占比73%，有的很快，但有的半年才找到租客，不如C14人流多的区域稳定。
