2022年上半年大多房地产市场情绪追踪 – 冰火两重天
2022年上半年，我们追踪大多房地产市场情绪，看到冰火两重天巨大反差。
想起喧嚣的第一季度，客户的声音不绝于耳：
“一直没买房，可是现在的房价涨了，就特别着急”
“已经等了一年了，房价涨了20%，我不能再等了；早知道第一次看房就买了”
“我周边的朋友突然都买了房，我感觉自己有些落后啊”
“我的同学一次买了6套投资，三个月就跳涨20%”
“我决定退休的时候有10套投资房，做到财务自由”
“不超过220万，我肯定不会卖的”
有一种会产生巨大能量的情绪叫做：害怕错过（FOMO，Fear Of Missing Out）
1996 年营销策略师 Dan Herman 博士的一篇研究论文开始，他创造了 “害怕错过”一词, 英文缩写 FOMO。害怕错过， 是一种不想被抛在后面的强烈感觉。虽然它可能已经存在了几个世纪，但只是在过去几十年里才被研究过。随着社交媒体出现，害怕错过成为一种被加速的现象。 因为社交媒体显示了别人生活的亮点，让人目眩神迷。
2020年3月份疫情的爆发让所有的人都害怕更加集中在：害怕错过幸福的生活。生命被病毒威胁的时候，每个人都更想竭尽全力抓住每一丝希望和美好！在疫情的时候，这个美好更加具象地表现在：一个宽敞的房子，一个可以容纳更多亲人的安全空间。有的人一直在努力地为一个好工作而奋斗，突然意识到，害怕错过家人团聚安康的时刻。
在整个疫情的房地产交易过程中，非常明显的体会是，那些漂亮舒适的房子最受青睐！人们对于房子的市中心的偏好，在历经几十年的惯性后，开始远郊和去中心化。是什么导致的这么大的能量得以变更一个惯性的方向呢？我以为是恐惧的力量，因为人们害怕错过！
2022年的第一季度疯狂的现象表现在：预约竞价是常态，多个Bully Offer也成为常态
我所说的预约竞价是指，卖方挂牌销售时明确告知买方可以提交买房出价合同的日期和时间；Bully Offer 是提前竞价合同，指买方强行在卖家预设的提交日期之前提交的出价合同（Offer）。 你会问，为什么卖方会接受Bully Offer呢？市场激烈的时候，卖方会预期很多人会来抢房，但对于买卖参与者，情绪会收到各种因素的波动，买方为了抗击卖方竞价的策略，为了拿到房子会采取Bully Offer的激进方式，以避免跟别人竞价的痛苦过程。自然这个Bully Offer需要非常完美，至少等于或者超过卖家的预期，才可能被卖家接受。
2022年第一季度，Bully Offer，以及多个买家给Bully Offer都成为了常态，可见人们的情绪正在一个过热的房地产市场把房价推向极致。买房经纪人说：我可以给一个Bully Offer吗，价格在150万左右；卖方经纪人则会礼貌地回答：有条件吗? 如果买方说没有，谈过可以继续，关于价格卖方会告诉买方：最近同一社区的房子成交的已经接近160万，供您们参考 … …
2022年的第一季度，房产市场的上涨简直就像美丽的滤镜，我们看到卖方市场的房子，无论多远，多破，多小，都觉得是炙手可热的香馍馍。石头水泥和木头，结合的房子，像金子一样闪着光芒，自信地接受着买家们的竞争追逐。卖家开始还很婉转，但后来就直白地告诉买家：我们不喜欢有条件的Offer， 我们希望找到配得上我们房子的有眼光和实力的买家！
2022年的第一季度，卖房人在另外一个竞争逻辑中思索
卖方强势的市场被称为卖方市场，这时候买房人经常会感叹，我要是可以像卖房一样朝南坐该多好！谁不想成为卖方市场中的卖方？可是卖房人却在另外一个竞争逻辑中思索：
假设我是一个打算卖房的卖家，最近看到一位邻居的房子卖出了历史高价，紧接着又有一位邻居创出新高，这不是眼睛一睁一闭的功夫，房价就会上涨吗？于是我可以轻松估计到第三个邻居的房屋售价。事不过三，如果第三个邻居果然如我所料也卖出更好的价格，我几乎就可以笃定为自己的房子估一个更高更强的价格了。
这个逻辑在短期内是有效的，否则我对于第三套的预测就不会正确，但是我不能精准预测是：疯狂的时间什么结束？事实证明是这种疯狂的期间真的是很短暂的。 接下去，二季度市场拐点之后的巨大反差，彻底消除了卖家还忙于纠结的两个困惑： 困惑一，是不是应该立刻挂牌卖房，如果房价继续上涨，我就亏了；困惑二， 如果我收到10个Offer但还是没有达到心理价位，怎么办？
第二季度房地产的买卖博弈，在加息的声浪中向买方倾斜。 卖方从很多Offer，到没有Offer，从低价挂牌策略，到调整成目标成交价，再降价，退市，再上市；再低价挂牌重新策略循环 … … 成交的萎缩，代表了买卖双方更大的差异。
和第一季度喧嚣的市场相比，第二季度的市场很安静。Davis Rosenberg 在年初提醒过所有人，很快人民即将关心的只是经济衰退。这让我突然想起鲁迅先生《呐喊•自序》所描述的：” 有谁从小康人家而坠入困顿的吗？我以为在这途路中，大概可以看见世人的真面目。”
2022年第二季度，很多人并不相信单纯的利息性上升会给房地产造成这么大的影响。
很多人并不相信单纯的理论性上升会给房地产造成这么大的影响。比如回忆我所观察的人们对于今年上半年加息的反应是：2月底的加息25个基点，很温和，就像小小蚊虫的叮咬，个别人受收到了惊吓，但是关于“住房供应还是严重低于需求”的声音 大大占据了市场的主流；4月份第二次加息50个基点，市场有明显的变冷迹象，“加息鹰派”的声音在媒体中迅速上升；6月份第三次加息50个基点，加息的频率超过了很多人的预期，但很多人都觉得这是今年加息终点。而事实是，加拿大各大银行都在发声，告知更多加息收紧的措施，即使这样我发现有很多人都抱着有不相信的态度。
2022年7月13号加拿大央行100个利息基点的上升，重锤加拿大的房地产！
为什么7月14号央行100个利息基点的上升，可谓是对房产市场的重锤？6月底之前所有的连续加息的确增加了贷款利息的成本，但是压力测试所影响的最大贷款额度不会缩减；但是，7月13日央行提高100个利息基点后，有效的压力测试利率对于浮动利率接近6%，高于以前5.25%的水平；对于固定利率的压力测试利率则接近7%。简言之，人们从此申请房贷，会立刻感觉到可贷款金额的下降，从而影响可购房价的能力下降。
如果“住房供应严重低于需求”，那么把那些被放大的需求降低下来也自然成为一个调控需求的好方法。现代社会的房地产和贷款融资的发展，已经深深地放大信贷，放大了所有可以借贷的人们消费需求，包括汽车和房子。你可能会感叹这一次，为什么利率的变动对于房地产是如此的敏感和有效!
2022年第二季度，市场冷静下来的时候，人们开始意识到第一季度的市场疯狂不可持续！
也许害怕错过的强烈力量，在低息的刺激下，在疫情两年见拉台了全加拿大50%的房价。 即使第二季度的房地产经过了调整，2022年6月份的GTA均价还是高于去年同期5%，高于2020年5月份的32%。 也许这时候人们才有时间回顾一下过去的价格。
就像喝了酒，或者打了鸡血，疯狂的时候， 我们会觉得：人们认为价格会无上限的上涨。就觉得自己也是股神一样的人物，点石成金；即使有人提醒历史上相似的泡沫破没，也总觉得这次不一样。
我之所以想把自己我见所感记录下来，是因为我相信：大部分的人群是不记得历史，包括我自己。等到市场再一次经历相似的喧嚣，我们可以重新阅读。 就像一位同行跟我说，就像2017那年的4月… …
我们正在走向一个悲观的房地产市场情绪当中
房产市场的参与者，时时刻都会受到情绪的影响。来自于《周期》作者Howard Marks的金句：“投资人的心理和情绪像一个钟摆，就在贪婪和恐惧之间来回波动 ” 。市场上涨或下跌的剧烈程度其中均有巨大的人类情绪参与并推泼助澜，这就是市场的常态。如果可以，我们要训练自己，去寻找客观，理性，中立的平衡点作为分析立场。
没错, 现在房地产的悲观情绪正在放大，所以也应该了解，恐惧也可能会导致市场过渡的调整，否极泰来就是钟摆的运动轨迹。怎样客观和理性呢？我总是认为从计算开始是个安全的方法。为自己的财务情况做一个计算，为那些需要预测的变量多设置几个选项，为可能的不同选项结果预备应对方案 … …
下一篇文章我把重点放在房地产市场的金融化，顺便解答一个叫人困惑不解的问题：为什么加息导致房地产市场的剧烈震荡？