2023年关注多伦多房地产基本面：人口
辞旧迎新之际，我们先看三个2022多伦多房产数据带给我的启示，然后聊聊2023年我认为应该关注的房产的基本面，房地产驱动指标：人口
2022年多伦多区域房屋销售类型的黄金搭配
为什么要了解房屋类型？因为每种房屋的类型不一样价格不一样啊！2022年房屋销售显示了独立屋：公寓，联排和双拼销售套数及其他类型的相互比例是45:28:18:9：, 而这个结构显示了黄金分割的数据序列：公寓住宅占独立屋的销量比是63%，联排和双拼累计数量占公寓的数量比是63%，都接近黄金分割值：0.618
但每个城市可能因为数据略小显示的不同搭配， 比如列治文山公寓，联排,双拼销售套数的相互比例是50:25:16:10； 数据比之间显示了更多是100和50的关系：50%的独立屋，公寓占独立屋的50%，联排是公寓的63%，双拼和其他类型占联排的62.5%
2022年市中心和郊区在房产销售上的的区别
城市化越发达公寓占比越多，越郊区的地方独立屋占比就越多。 所谓城市多高楼，郊区多风景！
2022年多伦多市的公寓是城市住宅的不二主体，销量占比52%，约克区域和Simcoe区域，安省伦敦地区的独立屋则是城市住宅的主体，销量在50%以上，在某些特定的城市比如 国王城，佐治那，东贵林，独立屋销量高达80%以上！
2022年多伦多区域每85个人中就有一套房子出售
销售套数和人口的关系：
大多670万的人口在2022年7.5万的销售量说明每85个人就有一套房销售，其中旺市正好达到了每100人中销售一套房。区别于大多Simcoe区域每231人中销量一套房，安省伦敦68人中就会销售一套房
2023年的房地产重要支撑：人口
回到那句关于房地产的老化：短期看金融，长期看人口！ 2022年引领房价涨跌的是房贷利率，2023年人民则更应该关注影响房地产的长期驱动因素：人口！
多伦多区域过去10年保持了每年1.03%的人口增速！
十年增速最大的是Halton区域1.75%，最小的是多伦多市0.67%
多伦多区域预计2021-2046的25年间平均年增率1.65%，这是一个非常激进的人口计划！
大多区域2046年迎接1000万的人口规模
约克区域持续高增长，增长的速度在变缓， 近十年平均增速1.29%，高于大多平均水平的1.03%
最近人口激增的几个城市：东贵林近5年时间的人口剧增44%，年增率达到8%，西桂林增加21%，年增率达到4%，NT增加28%，年增率达到5.5%
多伦多市区的你：是不是有感觉周边的很多人都往同一个方向迁徙呢？
这是多伦多各个社区2016-2021年5年之间的人口变化， 可以看到湖边和交通便利的地方是人口继续增长的地方。但是还有很多深蓝色代表人口每年按照4-8%左右的速度流出，这当中有多少人去到了周边的城市郊区呢？
