加拿大房地产的金融化 （1）
经历了房地产的高低起伏，你有没有想过要重新思考房地产经济？《重新思考房地产经济学》是2017年最畅销的一本经济书籍，我很喜欢当中的一句话：今天的宏观经济是土地，房地产和金融相互交织而构成的。
聚焦到2022年的大多房地产，从年初到现在：利率上调了三百点，房价距离高点下跌了20%。在第二季度加拿大的消费贷款总额2.4万亿当中，有75%是房屋抵押贷款。 这些数据像不像是那句话的一个回声？房地产和金融交织得如此紧密。
从我年轻的记忆谈起 — 利率和房价的关系
一位研究周期的投资专家Mr. Howard Marks说，人们年轻时的投资经验往往会给自己留下深刻的记忆，并且会对本人一生的投资中都留有示范效应。想象一下如果我最记忆深刻的经历发生在70年代的石油危机，80年代的通货膨胀，90年代的海湾危机，2000年的互联网泡沫 … … …
对我影响最深的年轻的记忆： 2008年的次贷危机后的十年，房地产和利率完美的负相关关系
记得2008年房地产次贷危机的那一段时间，我作为一个财务分析人员在上海陆家嘴金融中心工作，我周边的同事都在谈论：什么是次贷？
有一位同事回忆说，最近碰到的某某还在向大家推销次贷产品，他们拿着一张资产负债表，指着应收贷款的会计科目，告诉你购买的价格。
2008年，当时的中国房地产已经温和上涨连续7年，但是面对美国的经融海啸所有人都显得有些不知所措。 我们没有经历过经济周期，看不懂那时是底还是顶，或者在途中。接着为了应对危机，中国开始4万亿的经济刺激方案，福音降到房地产就是，利息下降，房产首付要求下调，房地产市场在接下去的2年继续上涨。之后有稍许政策上的调整，接着2015, 2016年又因为信贷宽松让上海房地产价格更上一层楼。
2011年我来到加拿大，影响深刻地记得当时的5年的浮动利率水平在2.5左右，房地产 处于2008经融危机后的复苏阶段；2011到2021的十年间，利率保持较低水平，房价虽持续上涨，可谓房地产投资的黄金低利率时代。
下一篇《加拿大房地产的金融化 （2）》会谈到为什么利息上涨房价就跌，利息下降房价就涨?