为什么2022房价还会上涨7.6%（加拿大住宅预测）
新年伊始，首先祝您拥有一个快乐、健康和繁荣的2022年！
为什么加拿大房产协会预测 2022房价会继续上涨 7.6%？关于预测的逻辑，我想，如果可以深刻地了解这些预测的前提条件，也许微小的个体也可以通过切实的实践，坚定自己的判断（如果自己的判断最终还是错了，但求知其所以然，哈哈） – Qin RealEstate
2021年年末，奥密克戎变异袭来，带领好像忘却了疫情的人民又重新回到封城状态；而此时波澜壮阔的加拿大房地产市场还在热烈地继续。 与上年相比，加拿大2021全年的房屋销售套数和所有住宅平均房价上涨了 20% 以上，令人惊叹的是：这是加拿大全国的住宅房价平均数据，如果我们熟悉的过去只是局部上涨，这一次可谓全国普涨。
相较于其他省份和区域, 大多伦多区域表现居中。就最近12个月的涨幅比较，我们可以看到： 大多伦多GTA和密西沙加区域涨幅在 20% – 30%之间，GTA周边的 Berrie,Simcoe,Milton,Niagara， London 区域涨幅30%-40%之间，位于多伦多东北部3小时车程的 Brancroft地区 涨幅47.3%，位列第一。 最近12个月房价涨幅低于10%的省份和区域主要有Calgary, Edmonton, Saskatchewan, Saskatoon, Regina 。
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CREA是联邦级的加拿大房地产行业协会，每季度对全国房地产走势进行预测， 加拿大房产协会最近预测：2022年的住宅房产价格会继续上涨7.6%， 而房产销售套数会降低8.6%！ 为什么呢？
对于权威机构的预测总是有人嘲笑有人置顶，不得不再次提及，CHMC在2020年初因为疫情影响对于2020年房地产给予价格下跌9-18%的悲观预测，其预测的基础是：房屋销售急剧下降，业主因为贷款支付困难被迫卖房。但是万万没料到，疫情催生了更大的房屋空间需求，政府救市贡献了超发货币和与之相应的利率下降，2020年的全国房价上涨了12%， 2021年房价继续上涨21% 。当历史的时钟走到2021年12月31日，上涨的条件因素包括：
低住房库存：
2021年2月，3月，10月和11月出现了全国的存货地量，存量可售月数低于2个月，历史平均数是5个月。当全国平均数是2个月时，大多2021年11月的存量可售月数只有1个月，新市只有0.2个月。
低贷款利率：
25年内位于底部区域的5年浮动贷款利率和5年固定贷款利率
2022房价还会上涨7.6% ，为什么2021年涨了这么多之后还是会涨？难道不应该回调一下吗？对此，CREA（加拿大房产协会）做出的最简表达是：上述的所谓房价上涨的条件因素并未改变，并且那些因素很可能在2022年持续！我在看这些预测报告时最一下几个关键词映象深刻 ：
2022房价上涨的条件因素一： 房源继续紧缺！来自于前所未有的房缺 + 疫情撼动的需求变化
Unprecedented Supply Crunch！+ Demand From Covid Shake – Up
2021年月销量的大幅波动，连同更加剧烈波动的2020年，体现了2008-2009年金融危机时期的波动特征。但是2021年的销售波动区别于2020年，不是由需求导致，而是明显地受到住房存量限制。等着喂饭一样的等房的人群，仿佛躲在元宇宙的世界中，互相视而不见，交错只发生在抢房递Offer的网络世界。
疫情撼动的需求变化从2020年开始，2022年人们受疫情刺激产生的变动需求还将继续。对更大空间的渴望和自然的回归也在成为一种潮流。
2022房价上涨的条件因素二： 加息之后还是较低的利率区间，负面影响温和
利率市场普遍预期2022年会有 2-4次的季度加息，举例，如果当前的5年浮动利率是 1.2%， 加息之后会增加到1.75%-2.20%的水平，在我的记忆中是回到2011年的贷款水平。 不同的是当前的压力测试利率远高于2011年的标准。
TD的经济学家认为: 这些加息会给温和减少房产的需求。
请注意：当前的加息会导致浮动利率的利息成本上升（ 绝对值增加本金的0.5% – 1.0% ），但是在压力测试利率（目前是5.25%）不变的背景下，获得贷款的额度不受影响。压力测试利率和实际贷款利率之间的差异给政府调控房产市场留下了200-300基点的调整空间。
