通涨CPI怎样反映和影响多伦多房地产价格？
通涨CPI怎样反映和影响多伦多房地产价格？多伦多房地产价格2021年第一季度同比涨幅13% ，但是4月份的CPI 在大幅增长之后也只有3.4%。 铺天盖地都在说通涨，为什么人们体感的房价和政府公布的通涨CPI涨幅差异这么大呢？
于是上网搜索一下，了解到房地产价格是属于资产价格范畴，而CPI指的是消费价格。因为学术派已经将通涨分成三种，所以作为资产价格的房地产价格变化是不会计入消费通胀CPI的指标的。有道理！我们体会到的通货膨胀包含万物，但是作为研究对象，经济学家定义成为三种通胀类别： 货币通涨，消费通涨，资产通涨。货币通涨通常是触发另外两中通涨的始因，消费通胀和资产通涨是人们可以感受的结果。
货币通涨，顾名思义，是因为由广义货币的增加而产生。需要记住的是，广义货币可以通过两种方式增加：一是银行增加贷款的乘数效应，二是通过政府赤字购买国债增加基础货币和广义货币。对，疫情之后的QE就是所说的第二种情况，其直接导致现在的5年浮动贷款利率降到1.4%。
顺便普及一下广义货币，即M2 的应用。 贷款产品中有一个高净值贷款产品，怎样证明是一个高净值人士呢，很多银行要求申请人名下的流动资产需要超过25万，这些流动资产包括：现金，储蓄账户，RRSP，TFSA，定期存款等可以随时变现的流动资产！你知道吗？ 这个定义是和广义货币的定义是基本一致的。 广义货币经常被成为M2。
了解了学术的定义后，我们应该有点底气了解房价上涨和CPI上涨的关系了吧？多伦多房地产价格和CPI上涨的数值不同，但是增长的方向一致，不知这其中货币，消费和房地产资产的通涨是怎样互相影响呢？恰逢阅读到著名的策略研究员 Lyn Alden 的文章：对于通货膨胀的解疑释惑，读后有茅塞顿开的清爽，如果房产投资人士已经隐隐地发现房价受到货币发行，通货膨胀，贷款利率的综合影响，那么以下的我的分享可能能够帮助大家把内部的联系进一步捋顺：
首先，房地产价格的确是属于资产通涨的范畴，房价本生不被统计在CPI中。但是CPI 需要反应人们乃以生存的居住成本，这个与房地产相关的成本名叫房租。关键点是很多人自住的拥有独立产权的房产怎样计算房租呢？
其次， 为了CPI纳入自住的拥有独立产权的房租计算，专业人士大多会采取问卷调查等方法，为自住房的屋主科学地分配了一个假定房租，参与到CPI的计算中。 这个假定成为当今CPI计算的争论焦点之一。人们知道假定是很多科学研究的基础，但是假定可能导致错误。在房地产相关的房租假定中，参与问卷调查的房东除了不准确估计租金外，还会很自然地引入了房屋的融资成本。因此自住房贷款产生的利息以及利息水平的高低也间接地被纳入CPI的计算，影响了CPI的高低。
而且，因为租金在CPI的占比接近三分之一，所以单单这方面差异就可以对CPI的计算中产生很大的不同，实际的结果是，尽管房屋的实际价格已超过CPI增长率，但通过长期融资拥有房屋的房租成本却并没有增加多少。举个例子：30年前的1990年，我们首付20%，利用利率为10%的贷款买入价值12.5万美元的房子，月供为1025元；2020年我们仍然首付20%，但用了利率尽为3%的贷款，买入价值35万美元的房子，月供为1476元。月供虽有增加，但增长幅度小于房价的增长幅度年化6% ， 月供的年化增长幅度仅为1.4%，低于这期间美国的广义消费通胀CPI是3.3%。
最终我们了解到，这个例子揭示了贷款利率在其中起到的重大作用。 对于各类商品，如果其本身价格上涨了很多，而融资成本却下降了，这实际意味着价格上涨的幅度被融资成本的降低而抵消部分或更多。简单的结论是融资成本会影响CPI的计算。出于类似的原因，如果房东的贷款利率较低，即使物业本身价格较高，也可以通过降低融资成本，并可以降低租金水平。所以我们看到过去几十年来，由于利率持续下降的结果大多数地区的租金上涨都低于CPI的上涨。
原来如此！我们知道，2021年房价上涨的最大促因是贷款利率的下降；忽略的是，贷款利率拉低了租金的上涨。
现在我们谈一下资产通涨，所谓的资产指的是股票，债券，房地产，艺术品，黄金等这些可以随着时间增长而增值的物品。
资产价格上涨经常发生在财富高度集中和低利率时期。 如果创造了很多新货币，但由于某种原因，这些货币集中在社会高层，那么这些货币并不能真正对消费者价格产生太大影响，反而会导致投机和购买金融资产的价格过高 。
资产通涨通常用家庭净值资产占GDP比率来形容。以美国为例我们看到：
高净值占美国GDP 的比例自1980年以来一直上升，当前占比约18%。 同期的真实利率却持续下降，目前已经接近零利率水平。
当然影响CPI 的还有很多其他因素，比如科技的力量降低了通涨水平，但是货币增加导致的大幅通涨抵消了科技的正面因素。 甚至为了综合技术等因素的影响，CPI 的计算方法较最初有所更改。所以我们经常听到某些人群对于数据是否准确的争论。但我们知道百分百精确的东西不存在，我就会选择跟踪数据，不断学习客观地看待；然后根据自身的体会, 去验证他们。最终我相信自己的感觉。
