2022年第二季度，大多住宅市场数据跟踪，高峰拐点正式到来
2022年第二季度，大多住宅市场数据跟踪，高峰拐点正式到来
在一季度汹涌的买房人潮中，据说很多人早知道拐点会来，但是对于很多人来说，理智的极限不超过2年，所以2022年的第一季比一年前的疯狂更疯狂。音乐会停止，但是疯狂占据绝对市场优势的时候，谁愿意清醒地知道哪天会是那个拐点的开始呢？然后拐点就不期而至了。
第二季度可谓量价同跌，是没有任何疑问的拐点！请注意，我们现在讨论的是多伦多区域住宅房地产的买卖市场。
- 首先，第二季度的成交量较第一季度下降15%， 较去年同期下降40%！
- 其次，第二季度的平均房价较第一季度下降7%，但仍然高于去年同期10%；
放大第一季度的数据，细看2022年的4-6月份的发现是：3个月可谓“一月不如一月“
如果计算6月份均价和3月份均价，得到的下跌幅度是11.8%；这个跌幅高于前面谈到第二季度的均价下跌7%，为什么，因为我们看得更加精细了！请注意，我们必须要加上时间的象限，不是吗？这有点像股票技术分析的均线理论，市场走熊下跌，短期均值的跌幅大于长期均值的跌幅，代表着当前的市场正在持续下跌的趋势。成交量每月递减，代表人气低落；成交的平均单价下移，代表买卖双方可以在更低的价位达成一致。
执笔时，已经是7月中旬，房屋买卖的市场在继续调整，但是，
第二季度，多伦多区域房地产住宅出租市场热了！
我已经有一种职业的感觉，每一次房产买卖交易清淡的时候，租房就会抢夺眼球！
安省的第二度的平均租金每套2171， 较去年同期月租1977上涨10%，较第一季度上涨 5%。
那些放弃的短期的买房计划的人，自然会选择租房，租房市场因此更加活跃。事情总是此消彼长，祸福所依！虽然房屋贷款也在增加，但是可以上涨的房租确实也会帮助房东对冲一些增加的贷款成本。
安省的平均每平方英尺的月租率达到3.67加币, 仅次于温哥华每平方英尺的月租水平4.09加币。 这个指标在加拿大不太常用，我们行业所提供的更多数据是每套的月租金额，每套的面价可400-1200不等，所以很显然每平方英尺的月租率更能精确的比较公寓成本。 如果你的公寓是700平方尺，每月租金2569，那么每平方英尺的月租就是3.67。
租金是计入CPI数据的房地产变量，当前加拿大的通涨是7.7%，租金10%的年增长，显然租金是物价上涨的直接因素。
第二季度的住宅买卖市场的冷，不得不谈猛烈的加息！
2022年6月底时的央行利率已经从年初0.25% 增长到1.5%， 如果非要计算上涨的倍数，那么加拿大央行利率，
- 在2022年的第二季度，较去年同期0.25% 上涨5倍（500%）；
- 较2022年第一季度末0.5%环比上涨3倍（300%）！
其实加国政府的调控早就酝酿于去年第四季度，我在去年曾经关注各党派对于房地产政策的阐述，详见《加拿大的房地产政策承诺》。真正的调控是在圣诞节和元旦假日之后，加上一个月左右政府的层层审批和拍板时间，使得天真的民众还在无尽地享受假日后的甜蜜。加拿大政府对于房地产改革的第一枪终于来了，今年2月底颁布禁止外国人在安省购置住宅用房并且立即执行； 3月2日温和加息25个。紧接着，加拿大央行分别在第二季度的4,6连个月累计加息100个基点，从原来的0.25% 上升到1.5% 。
我们知道，加息还没完，7月13日的75个基点已经被所有的银行预期为板上钉钉… …然而7月13日到来时揭晓了超过预期的100个点 。
Bank of Canada Meeting Schedule for 2022
| Date | Target Overnight Rate | Change |
| March 2, 2022 | 0.50% | 0.25% |
| April 13, 2022 | 1.00% | 0.50% |
| June 1, 2022 | 1.50% | 0.50% |
| July 13, 2022 | 2.5% | 1.00% |
| September 7, 2022 | To Be Decided | — |
| October 26, 2022 | To Be Decided | — |
| December 7, 2022 | To Be Decided | — |
第三季度可能还是房地产住宅买卖继续调整的一季
第一季度住宅价格的高点高于2年前的50%，简单平均每年有25%的上涨，但是这个上涨比没有体现在物价CPI的上涨当中，因为租金才是间接地把房地产价格反映到CPI的指标工具。房产的价格上涨是所谓资产价格的上升。 租金和资产是会计的概念，不难，但是对于不了解的人充满了迷惑性。
作为一个房产拥有者，你看到自己的房子升值每年上涨25%，远高于当前居高的7.7%的通涨水平，你有没有觉得奇怪呢？ 很有意思，但是非常容易理解的是，站在卖房人的立场，还是认为自己的房子还会卖得更高一些，因为邻居就在不久的第一季度卖出了好的价格。
市场总是突然地变化，而变化总是赶不上变化本生。我看到当今社会，资讯媒体高度发达，人们只要愿意就有很多渠道了解到对的信息。如果能够跟得快一点，就会增加一些胜算。我希望能够通过自己简单的经验和归纳为大家提供一个认真的思考。
我的目标不是预测市场，而是提醒市场变化的方向和现状，以便于有准备的人，根据自身的情况计划和选择。好和坏是辩证的，市场趋势只是一个客观事实。 如果你了解市场，做出了理性的决策，对你来说就是对的好的。
请记住，无论哪一个时点，市场总是存在的各种各样的交易人群：卖家，买家，租客，房东，投资人士等，因为每个参与者有不同的动因，财力，资源，压力，见解 … … 甚至特异功能，每个成交都有物理运动和心灵通达的缘分因果。反正，变化不是千篇一律的！
6月份加拿大统计报告的数据显示，疫情后投资房产的比例达到22%，疫情前是19%；投资客应该是对贷款利率最为敏感的人群，投机需求可能会是最快萎缩的前沿。但是房地产调整，为现金为王的人群提供了越来越好的交易机会。
下篇文章我将关注2022年上半年房产剧烈波动下的市场情绪，从另一个侧面看有血有肉的地产前沿 。